疫情当前,日元暴涨!那这个时候投资日本房产划算吗?

海外房产房产/Property,日本/Japan

新型冠状病毒的影响正在逐渐扩大。在日本,感染者数据每日更新,口罩排队购买,企业相继要求员工们在家工作、错开高峰通勤,大型游乐场暂时休业,许多学校都停了课……那么对于日本的经济影响有哪些变化呢?
日本疫情

日本地价持续上涨,为90年代泡沫时期的1/3

日本国土面积仅37.8万平方公里,但3/4以上被山体覆盖,建筑用地占比极低。60%左右为私人所有,其中建筑用地占比仅10%,土地供给严重不足:而亚洲人的传统观念中将置业作为安家的基础,土地需求旺盛。地少人多的现状使得土地成为最好的投资品,由于日本拆房的成本极高并且手续复杂,使得带土地的一户建成为最好的投资品。
另外,日本房产持有成本较低,只需缴纳固定资产税和都市计划税,综合税率约1%左右,鼓励长期持有。在房地产价格大涨时,不动产持有成本低,交易成本高,居民倾向于持有,导致土地市场供应不足,推升地价。
日本房地产泡沫危机在90年代达到峰值。根据日本国土交通省的数据:目前日本的房地产价格远不及90年代泡沫危机1/3的水平,呈稳定持续上涨态势。
日本的房屋分为土地以及地上物,只有土地价格是随着市场价值的波动而波动,而地上物是有“折旧”的。日本房屋根据不同的建筑材料规定了不同的耐用年限:轻骨19年,木质房22年,钢骨34年以及钢筋混凝土47年(这里所说的耐用年限不是房屋的寿命,而是税法会计折旧意义上的持有税费征收年限。)这也就是为什么,通常我们说投资日本房地产,主要投资的就是土地,或者新建的公寓。
从下图我们可以看出,2020年根据日本国土交通省的数据,日本全国平均地价上涨1.41%,日本主要城市土地价格受疫情影响不明显。其中:
☆东京土地价格最贵,涨幅也最大,达4.24%
☆大阪地价排名第二,涨幅2.06%
☆京都地价排名第三,平均涨幅达2.59%
日本低价涨幅

日本房产投资到底值不值?

房产投资毕竟是一项长期投资。那么日本值不值得我们投资呢?我们可以从下面三点出发,来分析一下日本未来房产市场?

短期看政策

从现阶段来看,确实不容乐观。
但新冠疫情总会过去,日本房产是否具有长期投资价值,日本房产市场的政策变动,中日关系是否向好,才应该是投资者们真正应该关心的。
日本房产政策相当开放:
永久产权:可以自由交易,也可以继承
税金合理:购买及持有的税金等也与日本国民购买无区别
合法交易:日本法律明确规定,海外人士能和日本国民同样购买与拥有房产和土地的所有权
与世界其他国家相比,在英加澳这些国家,投资人只能购买新房和收高额税收的国家;在新加坡、泰国、菲律宾这些国家,可以用外国人的名义居住,但不能购买土地。因此,可以预见,这个国土的“开放”将为它带来全新的生命力,包括房地产市场

中期看货币

日元是国际上公认的避险货币,每当有贸易紧张和经济不确定的局势发生,避险货币便会出现上涨,哪怕是在疫情面前也同理。在全球金融市场处于危机的情况下,日元却继续维持了强劲的表现,3月9日,受美联储紧急降息 0.5 个百分点这一通操作的影响,日元直接涨至6.8,表现强劲。
日元成为避险货币的原因主要有两个:
一方面,日元自由流通,外汇储备规模较大,其经济实力也为日元币值稳定提供了基础。
另一方面,日本长时间的低利率环境导致日元成为国际套息交易中的主要融资货币。
如果他国货币发生大幅降息,会引起大量的套期交易从而进一步使得货币大幅贬值,一种货币在大幅贬值的情况下自然是不能成为避险资产的。而日元自身利率非常低,日元突发贬值的概率就很小。在这一条件下,日元就可以成为避险资产。
日元汇率上涨拉动房子增值,你收到的房租也就是现金流,兑换成人民币后流到到你口袋里自然也就多了。
目前来看,日元避险货币地位尚未根本动摇。虽然一段时间以来,日元和黄金走势已经出现背离,而且这种现象可能还会持续一段时间。但考量日元国际地位时,应当把研判的“目光”拉得长远一些,应当剔除新冠肺炎疫情来判断日元国际地位。当前,日本仍旧是全球第三大经济体,日本的经济地位并未遭遇根本侵蚀。与此同时,长期以往的国际外汇市场中的日元避险交易习惯也绝非短期能够改变的。
从更长远的数据来看,日元的韧性仍然存在。过去一年,日元对美元汇率在105日元至112日元之间波动。日元与美股波动率指标之间的相关性依然可以佐证日元的避险价值。每当美国股市开始疯狂波动时,对日元的倾向尚未根本改变。由此,短期内日元因避险地位受创而遭到大幅抛售的风险并不高
简而言之,日本央行为刺激经济,不断降低利率,并长时间保持低利率,使得日元成为低息货币。所以,几十年来,当全球避险情绪升温时,投资者往往抛售高收益货币,买回日元等低利率货币。

长期看人口

投资房产的第一要义是流动性,也就是在投资买房的时候,就要考虑几年后卖的问题,所以投资长期来看,要看人口流入以及城市的经济情况。
虽然日本正处于老龄化,但是由于地方人口不断涌入大城市,住宅又是生活中不可缺少的一部分,这种趋势,就保证了东京大阪等大都市房价和租金的稳定性
例如日本东京都市圈,这是全球最大的城市群,生活着4000多万人口,是上海的两倍。此外日本的大阪都市圈,也是千万级人口规模的城市群,有这样的人口基数,房价有保障。
综上所述,虽然疫情当前,形势会略有影响,但长远来看,日本房产依然是投资人“稳中求胜”的不错选择。


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